房地產成本專業解讀
更新:2019-04-19   瀏覽量(139)
摘要:1.什么是房地產成本房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象,以正常生產經營活動為前提,根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類,可以分為采購成本、開發成本和經營成本。由貨幣形態

1.什么是房地產成本

房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象,以正常生產經營活動為前提,根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類,可以分為采購成本、開發成本和經營成本。

由貨幣形態轉變為儲備形態過程中的資金構成采購成本。

購入物資的采購成本包括:

(1)買價;

(2)運雜費;

(3)流通環節交納的稅金、外匯價差;

(4)采購保管費,即企業的材料物資供應部門和倉庫在組織材料物資采購、供應和保管過程中發生的各項費用。

其中第(1)、(3)項應直接計入材料物資的采購成本。不能分清負擔對象的,按材料物資的重量或買價的比例等分攤標準,分攤計入各有關材料物資的采購成本。采購保管費一般應先通過采購保管費科目核算,月終采用實際分配率或計劃分配率分配計入各材料物資的采購成本。

由儲備狀態轉變為成品狀態過程中的資金構成開發成本。開發成本匯聚了企業在開發房屋、土地、配套設備和代建工程過程中除開管理費用和財務費用以外的一切費用。通過設置開發成本和開發間接費用兩個成本類賬戶來歸儲和分配開發產品成本開發成本賬戶核算企業在土地、房屋、配套設施和代建工程等開發過程中發生的各項費用,包括土地使用和拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費等。企業發生的各項費用屬于直接費用的,直接計入開發成本賬戶;應由開發產品負擔的間接費用,應先在開發間接費賬戶進行歸集,月末,再按一定的標準分配計入有關開發產品成本。

由成品狀態轉變為貨幣形態過程中的資金構成經營成本。通過設置經營成本賬戶核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等應結轉的經營成本,按照經營成本的種類,還可以設置土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、代建工程結算成本、出租產品經營成本等明細科目。出租產品經營成本等于按月計提的出租產品攤銷和發生的維修費用之和。除了出租產品經營成本較其產品的開發成本在賬上的數額有所變化外,商品房銷售成本、配套設施銷售成本、土地轉讓成本和代建工程結算成本都與其相應產品的開發成本在數額上一致。

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2.房地產成本的組成

1、土地費用

土地費用包括城鎮土地出讓金,土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種:協議出讓,招標出讓,拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊,通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中,土地費用約占20%,并有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃,設計費,可行性研究費,地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低,一般不會超過6%。

3、建筑安裝工程費

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程,設備及安裝工程費用等,又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看,約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路,自來水,污水,電力,電信,綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校,幼兒園,醫院,派出所等)和各種營利性的配套設施(如糧店,菜市場等商業網點)等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站,變電室,自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中,該項目所占比例較大,我國一般在20% ~30%左右。

5、管理費用

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用,它包括管理人員工資,差旅費,辦公費,保險費,職工教育費,養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小,一般不會超過2%。

6、貸款利息

房地產因開發周期長,需要投資數額大,因此必須借助銀行的信貸資金,在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小,融資額度的多少有密切關系,所以占成本構成比例相對不穩定。

7、稅費

稅費包含兩部分:一部分是稅收,與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅,城鎮土地使用稅,耕地占有稅,土地增值稅,兩稅一費(營業稅,城市維護建設稅和教育費附加),契稅,企業所得稅,印花稅,外商投資企業和外國企業所得稅等;另一部分是行政性費用,主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用,項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費,商品房交易管理費,大市政配套費,人防費,煤氣水電增容費,開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大,一般在15%~25%左右。

8、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費,各種不可預見費等,在成本構成中一般不會超過10%。

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3.房地產成本會計的具體工作

一、首先要弄清房地產成本的組成。

二、要掌握開發成本核算的項目。開發成本的核算項目有:

1、土地征用及拆遷補償費:指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用,包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費,或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費:指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費指:土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建筑安裝工程費:指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5、配套設施費:指在開發小區內發生,可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6、開發間接費:指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用,包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

三、正確核算區分開發成本和期間費用

1、房地產開發企業的開發成本,相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本,還要計算開發企業(公司本部)行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用,以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。

2、管理費用、財務費用和銷售費用,也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支,與開發工程量的關系并不十分密切,如果將期間費用計入開發產品成本,在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下,就會增加開發產品的成本,特別是在開發房地產滯銷時期,將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本,就會使企業造成大量的潛虧,不能及時反映企業的經營狀況。同時,將期間費用計入開發產品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。

3、因此,現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益,不再計入開發產品成本,也就是說,房地產開發企業開發產品只計算開發成本,不計算完全成本。

4.房地產成本的核算

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5.房地產成本核算三大問題

有些房地產公司正在有意或無意的錯誤核算開發成本,以不真實開發成本隱性抬高房價。假定購房者總共花費115元,其中“底商”等經營性配套設施成本占到 20元,車庫成本占到10元,物業管理公司用房成本5元,也就是說真正的住宅成本才80元。換句話說,購房者花了30%本不該自己掏的錢。地產商就是通過將本不該購房者負擔的成本都放入住宅的“大成本”里面,不知不覺中抬高了房價,從中獲取現金或無償占用房屋的利益。

由于房地產開發周期長,開發過程中涉及到相關行業、部門眾多,行政性收費項目較多,需要掌握的相關法規政策也較多,如果房地產經營企業同時開發的不止一個建設項目,成本核算就顯得相當復雜。地產商正是鉆了這樣的空子,猛揩了業主們一次油。

隱性手段—:底商成本計入住宅成本

當工程竣工驗收后,房地產經營企業將發生的全部成本均計入建設項目成本,做為商品住宅的成本,而每個建設項目并不分類核算經營用房和居民住宅。有的房地產經營企業更甚,將其在小區內建設的單體經營用房成本,如準備以后用做商場或文化體育設施等的成本,全部計入商品住宅成本,使商品住宅成本增高,致使房價虛高,消費者負擔加大。

由于這類建設項目建成后往往都是由房地產經營企業出租或出售給其他商戶使用,但是這些建筑的成本都計入商品住宅成本,致使房屋產權不明晰,實際上形成了房地產經營企業是在違法出租或違法出售商品房。同時使商品住宅成本加大,從而損害了消費者的利益。

正確的做法是應將“底商”的成本單獨核算,即按“底商”的建設面積占此建筑總建設面積的比例來分配負擔相應的建筑安裝工程費、配套設施費、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和開發間接費等費用。

隱性手段二:車庫成本計入住宅成本

車庫也被地產商們打起了主意。他們采取的做法通常是把車庫出售或出租給業主。但房地產經營企業在成本核算中,往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。這樣形成的結果是加大了商品住宅成本,但購買住宅的消費者并沒有得到相應的車位?而且由于機動車庫并沒有單獨報產權,所以機動車庫沒有產權,而房地產經營企業又將這沒有產權的車位出租或出售給其他消費者,容易引起產權的混亂,并使國家稅收遭受損失。

隱性手段三:物業管理用房計入住宅成本

在各房地產經營企業的固定資產賬上幾乎沒見到過各開發小區物業管理用房(指為多幢房屋服務的管理用房)的記錄,這就是說各小區的物業管理用房的所有權并不屬于相應的房地產經營企業,但實際情況是各小區的物業管理用房都被相應的房地產經營企業或該房地產經營企業另組建一個物業管理公司控制著。

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在房地產經營企業的賬上,建造這些物業管理用房的成本,并沒有單獨記錄,也是計入商品住宅的成本中。如果這樣核算,物業管理用房就應該是業主的共有財產,而業主們并不了解情況,也得不到該物業管理用房的管理權和支配權,這實際上形成一種欺詐行為。

按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用面積分攤暫行規定》:“為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房不應計入建筑空間”;國家計委、建設部《關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規定:“開發經營企業留用的辦公用房,經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用不得計入經濟適用住房價格。”

可見,將管理用房由開發經營企業管理而將其成本攤入商品住宅成本是不合理的,應將其成本單獨核算,計入房地產經營企業的固定資產;如果將為多幢房屋服務的物業管理用房的成本攤入商品住宅成本,那么這些房屋的產權就應明確為購買小區住宅的業主所共有。

房地產商通過以上三種手段,無形中抬高了房價,最終受害的還是廣大業主。相關法規還應該再進一步細化,“底商”、“車庫”、“物業管理用房”都應該單獨核算。


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